乗り合い代理店にも比較不要の特例が!?


こんばんわ。今日も寒かったですね、札幌は。

本日、例の大手商社系代理店と提携事業へ向けた打ち合わせに3時間。この提携事業は私と先方の思惑が一致して互いに足りないものを補うというコンセプトで話し合いがスタートしました。先方は大手企業ですから色々段階を踏んでいくのがとても大変です。そもそもなぜ提携先が私なのか?ってところですよね。本当にありがたいことに信頼関係を築きあげることができています。私の中では命運をかけてプロジェクトと言っても過言ではないのです。今日もその熱い思いを3時間、、、でも意外に笑いの絶えない話し合いでしたかね(笑)私の知らない世界の話もたくさん聞けて勉強になります。さて、先方は大手商社系代理店なので損保だけでも25社ほど乗りあっています。一方私は日新火災専属です。いくら提携しても私は日新火災の商品しか提案できません、提携は私の強みである商品、分野に特化していくのですが、先方は超乗り合い代理店なので特定の保険会社商品だけを売り込むのはできないのです!必ず数社の商品を提案、比較説明を行いお客様に検討していただく、、、いわゆる意向確認をより厳格に行うように金融庁の指導があります。当然私もそれを知っていました。しかし!!明らかに優位な商品がある場合『商品選定委員会』に付して例外的に比較推奨販売を停止することが可能、、、だそうです!!初めて知りました。すなわち、私が取り扱う日新火災マンションドクター火災保険=明らかに優位な商品、、、のみを共同で営業活動していくことが可能なのです。これは私にとって大いに朗報です。これ以上の詳細は言えないのですが、、、無料のマンション適正化診断サービスの実施、メンテナンス状況の評価に応じて割引できる仕組み、さらに他社は超がつくほどの大幅値上げラッシュ、その中でマンションドクター火災保険は25社扱う大手企業代理店にとっても明らかに優位な商品であると認めていただいたのです。問題はこれの情報をどうマンション管理組合にお伝えするか、、、そのための提携事業になります。この提携スキームをこの北海道で確立させ全国で展開していくという壮大な事業にできるようこれからも頑張っていきます。よろしくお願いいたします。

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マンション管理新聞


日新火災が協賛してる関係でマンション管理新聞を度々見るようになりました。管理組合で加入する共有部分の火災保険(マンション総合保険ともいう)の昨今の大幅値上げや、日新火災マンションドクター火災保険の情報、他社との保険料比較(我々は基本できません)などなかなか強烈な内容も度々掲載されています。実際にマンション管理組合にお邪魔すると実際にこのこの新聞が置いてあります。

この新聞には〇管理組合運営ノウハウや維持管理関係情報〇業界の動向〇事件、裁判の詳報等が記事として掲載されています。僕が現在ご契約いただいた札幌の管理組合で、自らマンション管理適正化診断サービスをご依頼いただいた管理組合には今のところ例外なくこの新聞が置いてあります。管理会社経由の管理組合にはあるか不明ですが、購読されていないと思います。この僕の数少ないデータでいくと、マンション管理新聞を定期購読されている管理組合は様々な業界情報を入手して自ら主体的に管理の健全化、公平性・透明性のある入札の実施、適切な修繕積立と資産価値の維持に尽力されていると仮説が成り立つなぁと考えました。とは言っても購読割合は北海道は4%にすぎません。関東で51%、関西で26%ですから決して購読率は高くないのです。僕が日頃から訴えている昨今のマンション共有部分火災保険(マンション総合保険)事情がなかなか伝わっていかないのもこの数字に現れているともいえますね。しかし一方ポジティブに考えると北海道のその4%にターゲットを絞ってみるのも面白いなと考えています。実は札幌だけでも約3500棟のマンションがあるので単純に140管理組合は購読している計算になりますよね。それがどこの管理組合なのか聞いたら教えてもらえませんかね?ま、無理ですね。ありとあらゆる方向からのアプローチを考えた場合、この作戦もあるなと思うのでまた考えます。

本日は社会保険労務士との提携の件で会合ができてまた一つチャネルを増やしていけそうです。業態が違っても互いの足りない部分を補いながらWIN-WINの提携を行うことは可能です。そんな可能性を模索してる方がいたらぜひお会いしたいですね。


禁止行為そのⅡ


私は定期的にリスト上のマンション管理組合へDMを送付しています。(共有部分火災保険の見直し提案です。マンション総合保険とも呼ばれます)札幌には数千棟のマンションがありますが、このDMに反応いただける管理組合は少ないです。(思いがけない問い合わせがあった時は嬉しいものです)この反応率をどうやったら上がるか色々と検証・工夫するのですが、まずは目を止めてもらい開封していただかなくては話になりません。(開封していただくと必ずプレゼンの場をいただくことができますし、マンション管理適正化診断サービスを経てその結果に基づいた見積もりをご案内すると一様に驚かれます。今のところですけど)そこでどうやって目に止めてもらおうか工夫するわけです。私も色々とインパクトが与えられる、興味を持っていただけるフレーズ等を考えます。

このブログ、連携しているひかり保険サービスのHPを立ち上げする以前のDMに関してうちの支社にクレームというか問い合わせが他社の代理店からあったそうです。なぜそんなことが起きたのか、、、。実は保険業法には我々保険代理店が募集行為をするにあたっての禁止行為を定めています。特別の利益を提供する行為の禁止はこちら→ http://hikari-hoken-service.com/blog/禁止行為ってご存知でしたか??/ 

その理由は誤解を招く比較表示の禁止(保険業法第300条)です。実は私がかなりインパクトある見出しをDMに作ったので、その他社代理店はそれに抵触するのではないか?と問い合わせてきたのですね。実は名刺やHP、独自のチラシを作る際には保険会社のリーガルチェックを受けます。それをクリアしないと使用できないことになっています。結論から言うと私のDMはそこに該当しないとのことでした。しっかりリーガルチェックも受けています。(でも今後はもう少し違う表現にしてみようと今回の件で感じました)当然の結果ではありますが、それだけ日新火災マンションドクター火災保険は他社代理店からは脅威なのだと再認識できました。当然ですよね。各社築年数だけで一律に2~3倍に値上げされているのですから。しかし日頃の記事で書いてるように肝心のマンション管理組合への情報提供はまだまだですね~。また昨日、某管理会社からマンション管理適正化診断サービスの依頼がありました。かなり大きなマンションなのですが、ここは私が前述のDMを送付した先です。私に直接ご連絡はいただけなかったわけですが、管理会社を経由して依頼がありました。診断結果が出たら私から見積もりのご案内をすることになりますが、当然理事長にもお会いしますので経緯を聞いてみようと思っています。もしDMを見て見直しを考えていただいたのなら反応率がまた少しだけアップしますね。今からご案内するのが楽しみな案件です。

このように法規制がたくさんある中で営業展開していくのはなかなか知恵と工夫が必要ですね。勝手に値引きしたりオマケつけたりできない業界なので。そんな意味では日新火災がこの大幅値上げ時代に画期的な仕組みを導入して割安(私は適正だと思っています)な保険料をご案内できるマンションドクター火災保険という商品を開発してくれたことは素晴らしいことだと思います。

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利益相反は汚職に繋がる!?


「利益相反」という言葉をご存知ですか?意味を調べると一方の利益になり他方の不利益になる行為なんて書かれています。ピンと来ませんが役員の親戚を優遇して取引したり、出来の悪い役員の親戚の息子をコネで雇ってみたり、、、いわゆる収賄なんかもそうですね。汚職には様々な形がありますが、利益相反という共通の問題から発生すると言われています。

実は日本のマンション管理組合の約7割は全部委託といって、管理人業務から、清掃、会計事務等何から何まで1パックで管理会社に委託されていると言われています。なぜそうなるのかはまた日を改めますがマンション管理組合で発生する管理委託費には当然マンション共有部分火災保険料が含まれます。そして管理会社の多くは保険代理店も兼務しています。(どこまでプロ意識、知識があるのかは定かではありませんが)さらにほとんどの管理会社は日新火災を取り扱っていません。つまり本来なら適正な管理委託費で運営することが望ましいわけですが、丸投げ体質により「競争原理が働かない」のです。諸々の管理費は言い値、共有部分火災保険料は管理会社が取り扱う保険会社の商品だけの比較で決まる。たとえ保険料が築年数で2~3倍に跳ね上がったとしてもです。そりゃ高い保険を売った方が実入りが良いわけです。ここにまさに利益相反といえる実態が存在します。それってマンション運営を任せれて真摯に責務を果たしているといえるのでしょうか?そのほか修繕等の工事業者等も同様に決まります。競争原理が無くなると搾取だけが残ります。そこに公平性・透明性なんて存在しません。数年前にあった某管理会社による億単位の横領事件が記憶に新しいところです。癒着を疑われるようなケースもよく耳にします。このような状態が長らく続くことで(実際はそれだけが理由ではなくさらなるトリックがあるようですが)肝心の修繕積立金不足に陥り、金融機関から借り入れをしたり、または本来すべき修繕を先送りしたりしてマンションの資産価値を暴落させるリスクをはらんでいます。入居者は理事会任せ、管理組合は管理会社任せが引き起こすこのようなリスクは結局入居者全員に負わされている事実に気づかなばなりません

私は保険代理店なので保険の話をすると、上記のような実態に気づかれたマンション管理組合は見直ししたい旨の打診が私のところに来ます。また見直したい旨を管理会社に打診した管理組合の場合は直々に管理会社の方から依頼が来ます。彼らの保険と私のご提案する保険でのプレゼンにより公平な情報公開が成されます。どの保険にするかは理事会と総会の議決で決まりますので結果がどうなるかは別にして、大切なのは公平性・透明性のある情報を提供して比較していただくことです。(ちなみに現在見直しの依頼いただいた管理組合では100%日新火災マンションドクター火災保険にご契約いただきした)

そして一度このような見直しを依頼いただいたことがある管理会社、、、当然たくさんの物件の管理をされてるわけですが、すべてのマンションで見直し依頼は来ません。寧ろたまにしか管理会社からの依頼はありません。つまり管理組合自らが管理会社外の見直しを訴えない限り適正な情報公開・比較もなく、2~3倍に値上がりした保険で更新されていることになります

この問題にはもっともっと深い部分があります。日頃の営業活動で痛感させられます。私がこのような情報発信を続ける理由の一つに、今まで理事会にお任せでマンション管理にノータッチであった組合員(一般入居者)にこの事実、現実を知っていただき、そして声を上げていただきたいのです。「公平性・透明性のある比較を実施するためにマンション管理適正化診断サービスを受けて日新火災マンションドクター火災保険も比較してみよう!」と。理事会は組合員の皆様の声は無視できません。だって皆さんが毎月毎月負担されている管理費によって運営されているのですから。

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禁止行為ってご存知でしたか??


こんばんは。今日は損害保険の資格更新試験を受けてきました。これは5年に一度受験して合格しないと募集行為(営業活動)が行えないというものです。うっかり更新忘れると募集してると無届募集といって罰せられます。私は4教科で合計160分の試験にトライしてきました。合否がわかるのは来週水曜あたりでしょうか。

さて、今回受験勉強用のテキストを読み込んだわけですが、そこにコンプライアンスという重要キーワードがあります。直訳すると法令等の遵守ということです。保険業を営むと様々な法律に規制されることになります。民法、商法、自賠法、保険業法、消費者契約法、金融商品販売法、個人情報保護法、犯罪収益移転防止法等々。その中の保険業法第300条で禁止行為が示されていますが、そのうちの一つに

特別の利益を提供する行為の禁止

とあります。簡単に言えば便宜を図る見返りに契約を締結することです。例えば保険料をおまけするとか、金品を渡すとかなどが思い浮かびます。しかしそこには「不正な保険料の割引等や金銭の授受は当然のことながら物品やサービスの提供であっても特別の利益の提供とみなされる場合があります」と記載されています。

自動車ディーラーで車や車検を安くするから保険に入って!

管理会社が保険を他に変えるなら管理や事故処理が円滑にすすまなくなりますよ!     (逆に言えば保険契約してくれたら色々サービスしまっせになります。保険契約があろうがなかろうが管理会社とマンション管理組合は管理委託契約を締結してるはずです。そこに保険契約を必ずしなければばらないとは記載されていません。)

これはもしバレたら「登録の取り消しまたは6か月以内の業務の停止」 です。         (保険業法第307条第1項第3号)

マンションは理事会や理事長でないと経験できないですが自動車ディーラーの件などはどうでしょうかね?お客様はこんな法律とかわからないので正直に教えてくれたりします。

実は最近実際にあったのです。私がマンションドクター火災保険の見積もりを提出した後で、そこの保険を長年取り扱っていた保険代理店兼マンション管理会社の担当が「もし他に保険変えるなら管理業務も円滑にすすかどうかわかりません」と言ってきたらしく、そこの理事の方はえらく怒っておられました。それでも総会で過半数とらないと決議できないので最終的にどうなるかはわからないのですけどね。決めるのはお客様なのでそれ以上は言えませんが、こういった旧態依然な状態が管理費の見直しがされず高いまま、保険料も無料マンション管理適正化診断サービス実施をされず数倍値上がりしてもそのまま更新、、、それが築35年の壁(ここで修繕積立金が不足するマンションが多いそうです)を超えられない要因になりうるのです。

そうならないために適正に公正に比較・検討を行いましょう!               まずは無料マンション管理適正化診断サービスの実施から!

マンション管理適正化診断サービスとは

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